Avez-vous comme projet d’investir dans la location meublée pour tirer profit des avantages fiscaux qui y sont associés ? Sachez qu’il existe deux régimes sous lesquels vous serez soumis, en fonction du montant de vos recettes locatives : le réel d’imposition et le micro-BIC. C’est ce dernier qui s’applique par défaut.
Si toutefois, vos recettes locatives excèdent le seuil de 77 700 euros, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. Ce seuil est fixé à 188 700 euros pour certaines locations meublées, telles que les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes. À noter que si vos recettes locatives excèdent les 77 700 euros par pendant 2 ans consécutifs, vous basculez automatiquement vers le réel d’imposition.
Dans cet article, nous allons plutôt nous intéresser au régime micro BIC et à tous les avantages qu’il confère.
Un régime forfaitaire
Il s’agit d’un régime forfaitaire qui s’applique à tout investisseur percevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En louant meublé, vos revenus locatifs sont des BIC, ce qui vous permet d’accéder à ce régime.
Celui-ci est dit forfaitaire, car l’abattement qui s’applique est fixé par l’administration fiscale, et qui est de 50% ou de 71%, en fonction du type du meublé. En effet, c’est cet abattement qui diminue votre imposition, tandis que les déductions sont variables dans le cas du régime réel d’imposition. Celles-ci portent sur les charges et les amortissements, en plus de la possibilité de récupération de la TVA dans le cas d’un immobilier neuf.
Les multiples avantages du micro-BIC
Les formalités administratives et déclaratives pour un LMNP micro BIC sont plus simples. Parmi les déclarations à réaliser : la déclaration de l’existence de l’activité et la déclaration de revenus. Le moment venu, vous aurez aussi à réaliser une éventuelle déclaration de cessation d’activité, ou encore une déclaration de cession de votre activité à un autre investisseur.
Notez également que vous devez supporter certaines obligations comptables, dans la mesure où vous êtes une micro-entreprise.
Aucune contrainte en ce qu’il s’agit de la durée de l’exploitation, comme mentionné plus haut : toujours est-il que la mise en location doit se faire sur une longue durée et non à titre temporaire.
Pour des besoins élevés en défiscalisation, vous pouvez aussi combiner ce régime avec le dispositif Censi-Bouvard qui vous permet de tirer profit d’une réduction d’impôt de 11% sur une durée de 9 ans. Attention, dans ce cas, à respecter cette période d’engagement, sous peine de devoir rétrocéder votre avantage fiscal auprès des services des impôts.
Vous pouvez profiter de certains cas d’exonération d’impôt, par exemple si vous sous-louez votre résidence principale à un prix raisonnable qui sera évalué à la discrétion d’un juge. L’exonération s’applique aussi pour une sous-location temporaire pour des locataires de passage, et dont le loyer ne dépasse pas 760 euros par mois.
Autre avantage intéressant à relever : les atouts dont l’investisseur bénéficie si les charges sont inférieures à 50% du montant des recettes locatives. Si toutefois ce seuil est dépassé, il vaut mieux opter pour le réel d’imposition : à la déduction des charges, s’ajoute celle des amortissements sur plusieurs années, en cas d’excédent sur les dotations.
Pour conclure, sachez qu’il est possible de passer du régime micro BIC au réel d’imposition, et vice-versa. Cela non seulement en fonction de vos revenus locatifs, mais aussi si vous estimez que l’un ou l’autre de ces régimes vous est plus avantageux. Vous pouvez alors demander conseil auprès de votre expert-comptable ou auprès d’un conseiller financier, puis de suivre les procédures y afférentes, dont la remise d’une demande auprès du centre des impôts des entreprises.
